REbuilding network: Stefano, COIMA ha lanciato di recente il primo fondo immobiliare italiano ESG, con oltre un miliardo di euro destinato ad investimenti sul tema della rigenerazione urbana. Cominciamo dall’inizio: che cos’è un fondo di investimento ESG e in che modo si differenzia da un tradizionale fondo immobiliare?
Stefano Corbella: I fondi immobiliari sono uno strumento di investimento il cui obiettivo è il raggiungimento di determinate performance finanziarie. Un Fondo ESG coniuga, oltre al raggiungimento delle performance finanziarie, degli obiettivi ambientali e / o sociali, strutturati e gestiti attraverso pratiche di etica e trasparenza societaria.
Questo tipo di investimento si pone quindi a metà strada tra le operazioni filantropiche, le cui finalità sono il raggiungimento di impatti tipicamente sociali e culturali, e le operazioni tradizionali, che come detto traguardano finalità prevalentemente economiche.
Chiaramente, un investimento tradizionale non necessariamente tralascia o ignora gli aspetti ambientali e sociali; aspetti che riteniamo COIMA abbia sempre considerato per tutti gli investimenti. I Fondi “ESG” e “Impact” sono però caratterizzati dall’impegno, verso i propri investitori ed il mercato, del raggiungimento anche di determinati obiettivi non finanziari.
Questa differenza è sostanziale, perché determinante nella scelta del tipo di operazione immobiliare e del tipo di prodotto che sarà sviluppato.
Proviamo ora a scendere più in profondità sul concetto di ESG, proprio partendo da questo acronimo: Environmental Social Governance. COIMA da sempre traccia la direzione nel ramo degli investimenti immobiliari, anticipando i tempi (lo ha fatto con le prime LEED, con le prime BREEAM, etc.), e allora la domanda è ovvia: quali sono i driver di intervento che puntate negli investimenti sulle tre direttrici ambientale, sociale, di governance?
È importante sottolineare il livello di complessità che delle tematiche di sostenibilità oggi rappresentano; ambiente, società ed economia. La comunità finanziaria, e sempre di più l’opinione pubblica, stanno acquisendo coscienza sulla necessità di un cambio strutturale dei modelli economici e sociali che hanno contraddistinto la crescita degli standard di vita di buona parte del mondo.
Il solo settore immobiliare rappresenta circa il 39% delle emissioni di CO2 globali, il 10% generate dalla realizzazione di nuove costruzioni. È il settore che consuma la maggior quantità di risorse naturali e che genera la maggior quantità di rifiuti solidi. Questo settore rappresenta quindi uno dei principali contributori del cambiamento climatico.
Nelle città, che occupano il 2% della superficie terrestre, trova casa più del 50% della popolazione mondiale e viene prodotto più del 60% del PIL mondiale. L’effetto combinato di inquinamento e densità della popolazione ha profondamente effetto sulla vivibilità delle nostre città, e l’impatto ambientale ha oramai raggiunto la scala globale.
È evidente che il cambiamento strutturale che si rende necessario passa quindi anche attraverso il settore edilizio e la sua economia, oltre che la maturazione culturale alla sostenibilità.
Per questo, il patrimonio immobiliare esistente e di futura realizzazione dovrà necessariamente evolversi attraverso un processo di “decarbonizzazione” e gestione secondo principi di economia circolare, promuovendo dinamiche finanziarie ed economiche che supportino questo tipo di transizione.
Sappiamo che esistono diverse metodologie di approccio all’investimento immobiliare ESG. Il vostro fondo ha una linea di azione definita o preferirà – per così dire – un “assetto variabile“ a seconda della asset class coinvolte?
Tradizionalmente i Fondi “ESG” e “Impact” hanno trovato la loro principale attuazione attraverso investimenti specifici in alcune asset class come scuole, case di cura, ospedali, social housing, ecc… declinandone nella funzione il proprio contributo, tipicamente riconducibile agli aspetti sociali.
Fermi restando questi ambiti specifici, il Fondo COIMA ESG City Impact ha l’ambizione e l’obiettivo di poter contribuire in modo positivo anche negli ambiti ambientali ed economici su scala di economia reale. Per esempio, i progetti di rigenerazione urbana che riqualificano aree di città abbandonate o depresse e spesso inquinate con la restituzione di un territorio con immobili riqualificati e performance ambientali allineate con gli obiettivi di decarbonizzazione, spazi pubblici aperti e inclusivi, riforestazione delle città, permeabilità pedonale ed integrazione della mobilità sostenibile, etc…
Riteniamo che questo approccio possa dare un impatto combinato ambientale, sociale ed economico significativo per le città e per le loro comunità.
La vostra scelta è stata netta, in anticipo sui tempi, e netta la risposta degli investitori: come prevedete che sarà il futuro dell’investimento immobiliare nei prossimi anni? Quali saranno le asset class più coinvolte in ambito immobiliare?
Secondo la nostra visione rispetto alle tematiche ESG, non vi sono esclusioni di asset class. Qualsiasi investimento immobiliare ha delle caratteristiche e profili di rischio che derivano dalla tipologia di immobile, della funzione insediata o insediabile, dalla localizzazione e dai rischi ambientali specifici del sito.
Il cambiamento è già in atto, con sempre più investitori selettivi nell’allocazione dei propri capitali attraverso valutazioni anche non strettamente finanziarie che, in ultima analisi, hanno ripercussioni economiche sul profilo della rendita dell’investimento.
Per chiudere, uno sguardo al racconto di queste attività di investimento.
Oggi lo storytelling di impresa si arricchisce di nuovi elementi che evidenziano l’impatto sociale e ambientale delle scelte: lo si vede dai report di bilancio integrati, lo si ascolta nelle assemblee degli azionisti, etc. Che sistemi di metriche di valutazione e di restituzione, di reportistica, avete in mente per raccontare l’attività del COIMA ESG City Impact Fund?
Tutto è misurabile, il nostro approccio è stato quello di selezionare l’ambito d’azione in cui un progetto di rigenerazione urbana può contribuire in modo significativo sugli aspetti ambientali, sociali ed economici.
Per il Fondo COIMA ESG City Impact, abbiamo sviluppato un sistema proprietario di valutazione dell’impatto ambientale, sociale ed economico che ogni investimento dovrà aver valutato in fase di pre-acquisizione. Con questo strumento siamo in grado di fare una valutazione analitica dello stato di fatto dell’immobile o del sito, e valutare, attraverso l’intervento di riqualificazione, il miglioramento relativo agli aspetti ambientali, sociali ed economici e la verifica che l’impatto ottenibile sia compatibile con un livello minimo di soglia per giustificare l’investimento di questo fondo.
